Acheter ou louer une terre agricole?

Le choix d’acheter ou de louer une terre est une question récurrente pour un propriétaire d’entreprise agricole.

Toutefois, pour répondre à cette question, il faut d’abord établir l’objectif visé par l’achat de la terre et déterminer le taux de location de la terre à louer.

Il peut exister plusieurs raisons justifiant l’acquisition d’une terre, mais 3 objectifs sont généralement observés dans le secteur : rentabiliser l’achat de la terre, miser sur la prise de valeur de la terre et acheter la terre en fonction de la capacité de paiement de l’entreprise.

Rentabiliser l’achat de la terre

NB : Les résultats présentés dans cet article sont à titres indicatif. Ils sont basés sur des budgets de référence et des moyennes. Les revenus et les coûts de production réels varient d’une entreprise à l’autre.

En supposant une entreprise agricole qui produit du maïs, du soya et du blé en rotation et qui génère un revenu moyen de 1 894 $/ha avec un coût de production moyen (avant paiements sur l’achat) de 1 035 $/ha. Le montant disponible pour l’achat de la terre est de 859 $/ha. Puisque l’objectif est d’autofinancer l’achat de la terre, le prix d’achat doit se situer entre 12 239 $/ha (financement sur 25 ans, à 5%) et 21 464 $/ha (sans financement, amorti sur 25 ans).

Selon les données publiées par la FADQ, le prix moyen des terres en cultures en 2019 était de 24 237 $/ha. Le prix des terres varie selon la région et la rentabilité dépend du type de production et des rendements obtenus. Cependant, selon l’exemple décrit, si le prix de vente de la terre est de 24 237 $/ha, la production maïs-soya-blé ne permet pas de rentabiliser l’acquisition.

Investir dans un actif à valeur croissante

Entre 2009 et 2019, la valeur des terres a augmenté de 324% avec une croissance moyenne de 13% par année. Puisque les terres agricoles représentent une ressource limitée, la probabilité que le prix des terres suive une progression est réelle. Donc, du point de vue d’un investisseur, l’achat d’une terre représente un investissement immobilier intéressant avec une perspective de rendement.

Même si la production sur une terre ne démontre pas de rentabilité, le gain en capital réalisé peut justifier l’acquisition. Par contre, le gain (incluant l’impact fiscal) doit être supérieur à la perte totale engendrée par la production pour que ce soit un investissement rentable. Dans cet exemple, il ne s’agit pas d’une perspective de production agricole, mais plutôt d’une perspective d’investissement.

Acheter la terre puisque l’entreprise possède la capacité de paiement

Le scénario idéal est que la production choisie soit rentable et que le prix des terres soit croissant. Cependant, ce n’est pas toujours le cas. Pour cette raison, la décision d’acheter la terre peut être basée sur la capacité d’emprunt globale de l’entreprise. Dans cette situation, il faut évaluer dans quelle mesure la capacité d’emprunt future sera influencée.

Louer une terre

Avant de faire l’acquisition d’une terre, il peut être intéressant d’évaluer si la location est plus avantageuse. La détermination du taux de location pourrait faire l’objet d’un autre article, mais une fois le taux déterminé il devient possible de comparer l’achat et la location.

En supposant qu’il est possible de louer une terre agricole à 500 $/ha. Selon la publication annuelle du CRAAQ : Combien louer une terre agricole, les taux de location sont inférieurs à 500 $/ha dans près de 90% des cas au Québec. Il y a donc, un gain financier de 359$/ha (859 $/ha – 500 $/ha) à louer plutôt que d’acheter la terre.

La location d’une terre entraine une gestion différente de l’acquisition puisqu’elle implique une bonne entente entre le locataire et le locateur. D’ailleurs, afin d’éviter les mauvaises surprises, la rédaction d’un bail de location est recommandée.

Avec le prix actuel des terres et de façon générale, il semble que la location d’une terre soit plus avantageuse d’un point de vue de la rentabilité de la production. Toutefois, du point de vue investissement, l’avantage d’acheter la terre peut être intéressant. De plus, d’autres considérations non financières peuvent influencer la décision d’acheter ou de louer la terre.

Donc, à la question : Acheter ou louer une terre agricole? Voici la réponse classique : ça dépend! Chose certaine, la question est suffisamment importante pour prendre le temps de faire quelques calculs.

Simon Pageau, agr.

SCF Mauricie Inc.

La MRC des Chenaux en Mauricie, un secret bien gardé… mais pas pour bien longtemps !

Bien sûr, notre territoire agricole dans la MRC des Chenaux offre des sols fertiles de classe 2 et 3 à un coût abordable. La valeur à l’acre s’établit à 7800 $ et varie de 3900 $ à 12 400 $. Déjà là, vous faites un très bon choix en vous y installant. Regardons cependant plus attentivement ce qui le caractérise. C’est un environnement humain convivial qui se compose d’un réseau d’organismes, d’entreprises agricoles tissées serrées et de citoyens qui reconnaissent la valeur de l’agriculture et de ceux et celles qui en vivent. C’est aussi un cadre de vie qui se démarque par la qualité du paysage et du patrimoine rural. Tout cela près d’un marché de proximité d’un million d’habitants.

De bonnes terres agricoles et un milieu physique diversifié

La MRC des Chenaux se situe en Mauricie, sur la rive nord du fleuve Saint-Laurent, immédiatement à l’est de la ville de Trois-Rivières. Sa zone agricole couvre une superficie de 84 386 hectares, ce qui représente près de 97 % de la superficie totale. Par cette caractéristique particulière, elle se distingue fortement en faisant partie du club sélect des 15 autres MRC au Québec dont la zone agricole occupe plus de 90 % de leur territoire, celles-ci étant toutes localisées sur la rive sud du fleuve Saint-Laurent.

Le territoire s’étend de la plaine du Saint-Laurent jusqu’aux premières collines du plateau laurentien. On y retrouve les municipalités de Batiscan, Champlain, Notre-Dame-du-Mont-Carmel, Sainte-Anne-de-la-Pérade, Sainte-Geneviève-de-Batiscan, Saint-Luc-de-Vincennes, Saint-Maurice, Saint-Narcisse, Saint-Prosper-de-Champlain et Saint-Stanislas. Le territoire est sillonné par un important réseau hydrographique comprenant les rivières Sainte-Anne, Batiscan, Champlain et Saint-Maurice qui alimentent les eaux du fleuve Saint-Laurent.

Près du fleuve, une importante portion du territoire de la MRC présente un relief relativement plat. On y retrouve des sols loameux et argileux. Ces sols de classe 2 se prêtent très bien à tous les types de culture. Vers le nord, les sols agricoles possèdent aussi un très bon potentiel de productivité de classes 2 et 3.

La MRC des Chenaux présente donc les traits caractéristiques de la ruralité québécoise. Le paysage est façonné par les activités agricoles, la forêt et les grands cours d’eau. L’agriculture domine au sud de la MRC, tandis que la forêt recouvre la partie septentrionale du territoire. Quant aux activités urbaines, elles sont regroupées autour des noyaux villageois de chacune des municipalités.

Bref survol du milieu agricole

Élevage et grandes cultures

Les productions animales demeurent dans plusieurs municipalités de la MRC les activités pratiquées par la majorité des producteurs et productrices agricoles. Les productions laitières et de bovins de boucherie affichent toutefois une diminution tant pour le nombre d’entreprises que pour le nombre d’unités animales. Ici, la problématique de la relève agricole impose de travailler en partenariat avec les acteurs locaux et régionaux du développement de l’agriculture et de l’agroalimentaire.

Directement reliées aux productions animales, les productions de grains et de fourrage occupent 93 % des superficies disponibles. Les réductions observées dans les cheptels laitiers et bovins ont un impact sur les superficies en cultures pérennes.

Les productions non traditionnelles sont bien implantées. Des élevages de chevaux, moutons, chèvres, wapitis, cerfs rouges sont bien présents dans le paysage agricole de la MRC. Ce sont pour la plupart des entreprises de petite taille.

Des fruits et des légumes

Une quarantaine d’entreprises produisent des fruits et légumes. Les superficies maraîchères et fruitières sont en augmentation et offrent une gamme de produits de plus en plus diversifiée. Les nombreux points de vente dans le territoire et particulièrement sur le Chemin-du-Roy témoignent de cette évolution.

La production biologique

La production biologique bien enracinée depuis longtemps est en pleine expansion. Une quinzaine d’entreprises certifiées en production biologique sont établies dans la MRC des Chenaux, ce qui représente environ 35 % du total de la Mauricie. Ces dernières mettent en culture une superficie de 900 hectares et sont impliquées dans plusieurs secteurs de production : lait, fromage, grandes cultures, fourrages, légumes, petits fruits, etc. La production biologique est bien enracinée sur notre territoire. Des entreprises pionnières de l’agriculture biologique au Québec telles Les Jardins Bio Campanipol et la Ferme F.X. Pichet, deux entreprises phares, sont en activité depuis plus de 20 ans. D’autres entreprises certifiées biologiques développent des marchés tels les huiles essentielles, les eaux florales et le chanvre. À cet égard, le site web, les Visages de la Vallée présente un bel aperçu du dynamisme entrepreneurial du territoire.

Un milieu tricoté serré

Un réseau de partenaires se mobilise pour soutenir le prédémarrage, le démarrage, la consolidation et la diversification des entreprises agricoles. Le Dynamisme local et régional pour le développement de la production et de la transformation agroalimentaire s’exprime par culture de collaboration des organismes de développement.

La Mauricie se distingue par un plan d’action concerté. Le plan de développement de l’agriculture et l’agroalimentaire de la Mauricie (PDAAM) existe depuis 2010. Il a permis de développer un modèle performant pour appuyer le dynamisme et l’innovation.

Dans la MRC des Chenaux, le réseautage des partenaires du développement est très efficace. Par exemple, le démarrage d’entreprises agricoles reçoit un solide appui par la mise en place d’un incubateur agricole appelé Les Terres du possible. Lieu clé en main pour le démarrage des entreprises agricoles bio, ce site offre en location des parcelles certifiées bio, des infrastructures communes comme une serre chauffée, un méga dôme, des tunnels, un espace de rangement, un système d’irrigation central et une chambre froide. Il offre également en location de la petite machinerie.

Dans le cadre des activités de cet incubateur, un accompagnement serré permet d’appuyer les démarrages d’entreprises dans toutes les sphères d’activité :

• Pratiques culturales et essais agronomiques

• Plan d'affaires

• Mise en marché

• Soutiens financiers

• Accueil et intégration en Mauricie

• Participation à une communauté entrepreneuriale

• Recherche de terres agricoles et repérage des lots agricoles de petites surfaces pour l’implantation de petites fermes

• Identification des friches présentant un potentiel agricole élevé 

Ainsi les entreprises peuvent développer une clientèle, un réseau de contacts, un historique financier et une expérience en gestion d’entreprise agricole sans trop s’endetter lors des premières années d’établissement. Le Mouvement Desjardins, la MRC des Chenaux, le club agroenvironnemental Lavi-eau-Champ, le Carrefour Jeunesse emploi, Avenir entreprises agricoles de la Mauricie et plusieurs entreprises agricoles de la MRC sont les acteurs du milieu à l’origine de cette initiative innovante. Soutenu solidement par le PDAAM et le MAPAQ, l’incubateur est maintenant en pleine croissance.

Signalons que tous les types d’entreprises agricoles peuvent être soutenus, selon leurs besoins, par ce réseau de partenaires. Le but des acteurs du développement agroalimentaire étant de soutenir la relève, l’innovation et l’autonomie alimentaire locale et régionale.

Une agriculture solidaire

Tricotée serré, la solidarité se vit au quotidien dans la MRC des Chenaux. Un mouvement citoyen le démontre particulièrement bien. Des Chenaux récolte permet de faciliter la cueillette des fonds de champs ou surplus chez des producteurs maraîchers. Les denrées récoltées sont ensuite partagées, de manière égale, entre les trois parties : 1/3 pour le groupe citoyens-cueilleurs, 1/3 pour le producteur partenaire, 1/3 pour des organismes/institutions communautaires. L’initiative vise à :

• Améliorer l’accessibilité à des aliments sains aux personnes vivant en situation de vulnérabilité sociale

• Réduire le gaspillage alimentaire en valorisant les surplus

• Sensibiliser les citoyens à la consommation locale et éco-responsable

• Valoriser le rôle des agricultrices et des agriculteurs

Cette démarche solidaire, soutenue par la MRC des Chenaux et la SADC Vallée-de-la-Batiscan, permet aux citoyens de découvrir de nouveaux types d’aliments, de favoriser l’économie de partage et de reconnaître la valeur économique, sociale et environnementale des producteurs agricoles qui nous nourrissent.

Contribuer à la durabilité du système alimentaire

Installer son entreprise agricole dans la MRC des Chenaux, c’est l’enraciner dans un territoire qui valorise l’agriculteur et sa production. Deux marchés publics soutenus par des municipalités dynamiques, une campagne d’achat local permanente, le solide appui des partenaires au démarrage d’entreprises agricoles, la solidarité entre les agriculteurs et les communautés, voilà les raisons pour lesquelles la MRC des Chenaux représente pour la relève un terreau fertile.

Lionel Arseneault

Chef d’équipe en développement du territoire

MRC des Chenaux

630, rue Principale

Saint-Luc-de-Vincennes (Québec) G0X 3K0

819 840-0704 poste 2223.

l.arseneault@mrcdeschenaux.ca

https://www.mrcdeschenaux.ca/

Une pouponnière à entreprises agricoles; Les Terres du possible

Un incubateur agricole, ce que c’est et ce que ça mange en hiver

Il n’y a pas de définition de ce qu’est exactement un incubateur agricole, puisqu’actuellement au Québec, chacun d’eux évolue de façon singulière et les incubateurs actifs ne sont pas coordonnés entre eux. Chacun a ces particularités, ses spécificités, ses formules et ses objectifs. Il n’y a pas non plus de chemin unique pour la réalisation d’un projet de ce genre, cela peut passer autant par le souhait d’un particulier de donner une vocation à sa terre agricole, que via une initiative menée par une MRC, ou à partir d’une démarche collective.

L’incubateur Les Terres du possible, en Mauricie, se définit comme étant un lieu clé en main pour le démarrage d’entreprise agricole bio. C’est un lieu qui offre un cadre idéal (et idyllique) pour créer son entreprise de A à Z : expérimenter ses pratiques culturales, développer son plan d’affaire et sa mise en marché, en réduisant les coûts normalement faramineux reliés à la création d’un tel projet.

Concrètement, les participants ont accès à des parcelles certifiées BIO, une serre chauffée, un méga dôme pour le conditionnement de leurs récoltes, une chambre froide, un système d’irrigation centrale, l’électricité et l’eau, des tunnels froids et même à de la petite machinerie agricole (BCS 853 et ses équipements). Ils ont également un accès aux marchés publics et un programme de parrainage.

Les entrepreneurs peuvent séjourner pour un maximum de 5 ans, à la suite de quoi, leur entreprise, devenue viable, peut voler de ses propres ailes. Les participants seront toutefois accompagnés jusqu’à la toute fin de leur expérience d’incubation car l’objectif de la MRC des Chenaux consiste à répertorier en amont des friches ou parcelles dont les propriétaires terriens sont susceptibles d’être intéressés à vendre ou louer à long terme.

Un bonus pour le milieu

Cela donne une réelle plus-value au paysage agricole environnant, puisqu’il est diversifié par l’implantation de petites unités bios. Pour le citoyen, c’est l’opportunité à participer à un circuit-court et à un système alimentaire sain et durable, de proximité. En rencontrant directement l’agriculteur, il participe également à la revalorisation du métier, sinon souvent dans l’ombre de la chaine d’approvisionnement et des intermédiaires de la mise en marché.

A qui s’adresse le projet et quel genre de projets sont susceptibles d’être retenus ?

Pour les jeunes et moins jeunes, les étudiants à un programme en agriculture, pour ceux qui souhaitent effectuer un changement de carrière pour un quotidien plus aligné avec leur valeur. Maraîchage diversifié ou monoculture, petits fruits ou céréales, mais surtout, des projets innovants qui ont leur place dans le milieu et dont le marché n’est pas saturé. Les candidats doivent avoir élaborer un plan d’affaire et un prévisionnel budgétaire préliminaire. Rien ne doit avoir la prétention d’être abouti, mais plutôt prometteur, le passage dans l’incubateur étant le bon timing pour expérimenter et améliorer les idées de base. Et quoi dit de plus ? Il n’y a évidemment pas de garantie de réussite à faire partie d’un tel projet. Ce n’est pas un cadre scolaire non plus. Les entreprises sont complètement indépendantes et l’accompagnement se fait plutôt à la carte selon les besoins. L’incubateur joue un rôle de facilitateur. Mais la magie est opérée par les participants eux-mêmes.

La force de notre projet est la synergie qui émane entre différents acteurs gravitant autour de l’incubateur Les Terres du possible : la mobilisation des agriculteurs du coin face au projet, la belle complicité des propriétaires terriens à qui la MRC loue les parcelles, les sources de financements d’origine publique et privée, le fait que l’initiative soit pilotée par la MRC des Chenaux, et le fait qu’elle porte bien son nom, car ici , tout est possible et la voie d’une FUSA est même explorée…

Pour plus d’information : emilie.gendron@mrcdeschenaux.ca

Emilie GENDRON

Coordonnatrice de l’incubateur Les Terres du possible