Le choix d’acheter ou de louer une terre est une question récurrente pour un propriétaire d’entreprise agricole.
Toutefois, pour répondre à cette question, il faut d’abord établir l’objectif visé par l’achat de la terre et déterminer le taux de location de la terre à louer.
Il peut exister plusieurs raisons justifiant l’acquisition d’une terre, mais 3 objectifs sont généralement observés dans le secteur : rentabiliser l’achat de la terre, miser sur la prise de valeur de la terre et acheter la terre en fonction de la capacité de paiement de l’entreprise.
Rentabiliser l’achat de la terre
NB : Les résultats présentés dans cet article sont à titres indicatif. Ils sont basés sur des budgets de référence et des moyennes. Les revenus et les coûts de production réels varient d’une entreprise à l’autre.
En supposant une entreprise agricole qui produit du maïs, du soya et du blé en rotation et qui génère un revenu moyen de 1 894 $/ha avec un coût de production moyen (avant paiements sur l’achat) de 1 035 $/ha. Le montant disponible pour l’achat de la terre est de 859 $/ha. Puisque l’objectif est d’autofinancer l’achat de la terre, le prix d’achat doit se situer entre 12 239 $/ha (financement sur 25 ans, à 5%) et 21 464 $/ha (sans financement, amorti sur 25 ans).
Selon les données publiées par la FADQ, le prix moyen des terres en cultures en 2019 était de 24 237 $/ha. Le prix des terres varie selon la région et la rentabilité dépend du type de production et des rendements obtenus. Cependant, selon l’exemple décrit, si le prix de vente de la terre est de 24 237 $/ha, la production maïs-soya-blé ne permet pas de rentabiliser l’acquisition.
Investir dans un actif à valeur croissante
Entre 2009 et 2019, la valeur des terres a augmenté de 324% avec une croissance moyenne de 13% par année. Puisque les terres agricoles représentent une ressource limitée, la probabilité que le prix des terres suive une progression est réelle. Donc, du point de vue d’un investisseur, l’achat d’une terre représente un investissement immobilier intéressant avec une perspective de rendement.
Même si la production sur une terre ne démontre pas de rentabilité, le gain en capital réalisé peut justifier l’acquisition. Par contre, le gain (incluant l’impact fiscal) doit être supérieur à la perte totale engendrée par la production pour que ce soit un investissement rentable. Dans cet exemple, il ne s’agit pas d’une perspective de production agricole, mais plutôt d’une perspective d’investissement.
Acheter la terre puisque l’entreprise possède la capacité de paiement
Le scénario idéal est que la production choisie soit rentable et que le prix des terres soit croissant. Cependant, ce n’est pas toujours le cas. Pour cette raison, la décision d’acheter la terre peut être basée sur la capacité d’emprunt globale de l’entreprise. Dans cette situation, il faut évaluer dans quelle mesure la capacité d’emprunt future sera influencée.
Louer une terre
Avant de faire l’acquisition d’une terre, il peut être intéressant d’évaluer si la location est plus avantageuse. La détermination du taux de location pourrait faire l’objet d’un autre article, mais une fois le taux déterminé il devient possible de comparer l’achat et la location.
En supposant qu’il est possible de louer une terre agricole à 500 $/ha. Selon la publication annuelle du CRAAQ : Combien louer une terre agricole, les taux de location sont inférieurs à 500 $/ha dans près de 90% des cas au Québec. Il y a donc, un gain financier de 359$/ha (859 $/ha – 500 $/ha) à louer plutôt que d’acheter la terre.
La location d’une terre entraine une gestion différente de l’acquisition puisqu’elle implique une bonne entente entre le locataire et le locateur. D’ailleurs, afin d’éviter les mauvaises surprises, la rédaction d’un bail de location est recommandée.
Avec le prix actuel des terres et de façon générale, il semble que la location d’une terre soit plus avantageuse d’un point de vue de la rentabilité de la production. Toutefois, du point de vue investissement, l’avantage d’acheter la terre peut être intéressant. De plus, d’autres considérations non financières peuvent influencer la décision d’acheter ou de louer la terre.
Donc, à la question : Acheter ou louer une terre agricole? Voici la réponse classique : ça dépend! Chose certaine, la question est suffisamment importante pour prendre le temps de faire quelques calculs.
Simon Pageau, agr.
SCF Mauricie Inc.